半月谈:激发楼市元气不能拱虚火

今日热点 2022-07-14 09:30 27

摘要:入夏以来,伴随气温升高的还有各地高涨的房地产“救市”吆喝声。在房住不炒基调下,多地“因城施策”推出了不少楼市刺激新政:一些地方拆迁安置推出了非现金补偿的“房票”...

入夏以来,伊秉绶“长生长乐之居”何以如此多——书印的“多胞胎”伴随气温升高的还有各地高涨的房地产“救市”吆喝声。
在房住不炒基调下,多地“因城施策”推出了不少楼市刺激新政:一些地方拆迁安置推出了非现金补偿的“房票”模式,一些地方推出了“6·18”购房节活动,一些地方发起了购房消费券,还有一些地方从公积金贷款、落户、补贴等方面转向力度更大的降首付、松“四限”等,松绑城市级别也从三四线不断提高至一二线。
据不完全统计,今年1至5月,全国134个城市出台326次地方性宽松政策。5月以来,更进入了政策密集发布期。持续加码的刺激政策,让一些地方“卷”出了“奇招”:小麦、大蒜能抵首付,买房送200斤土猪(包杀),还有一些地方甚至将卖房作为“任务”纳入年度工作考核摊派到了基层机关……
这波“出圈”营销着实吸引眼球,目前部分过于“出位”的营销活动已被叫停,但这些“出奇”的营销背后,“卖房”的本质没有改变。“偏招”救市操作背后,实则反映出一些地方房地产市场的去库存压力。比照具体数据来看,频频打出奇葩“营销牌”的地方,当地商品房销售持续低迷,房地产企业的资金压力也相对更大。
从历史经验看,大面积政策松绑,往往伴随着商品房销售回暖、房价普涨。尤其当房贷利率下调后,商品房销售一般都会企稳回升。然而,自去年10月开始首套房贷利率下调,至今已累计降至“近十年来低点”,但销售似乎仍未企稳。
根据国家统计局6月中旬公布的数据,5月全国商品房销售面积环比增长25.8%,但是1至5月商品房销售面积同比下降23.6%。这反映出房地产市场“需求收缩、供给冲击、预期减弱”三重压力依然较大。为何“政策松”未能实现“市场稳”?当前,各地政策放松的范围和力度已经不小,但政策引领销售的经验规律似乎未能奏效。
从这一轮已发布的宽松政策看,目前仅三四线城市、个别二线和一线城市出台了相关政策,并无全国层面的政策出台。在2021年至今的下行周期中,房地产调控的宽松政策仍然以地方层面为主,全国层面主要是央行下调房贷利率下限这一政策。与历史上相比,宽松的力度总体还是偏弱。
更进一步看,一线北上广深4个城市,并没有实质性的松绑政策,但从6月的统计数据来看,房价已经企稳回升。尤其随着一线城市中北京、上海疫情得到缓解,一二线城市新房成交复苏表现得愈加明显。以北京为例,截至2022年6月14日,北京商品房成交53249套、二手房成交71274套,成交量已经回到2019年疫情前水平。
克而瑞数据显示,近期,北京、上海、杭州、深圳、武汉等多地都出现“日光盘”。这些热销盘从过去的刚需盘为主变为中高端项目为主。
如此来看,不是过去的经验规律没有起效果,而是政策变化天舟一号发射直播对不同城市、刚需和改善型住房销售结构出现了明显分化。不是政策效果不明显,而是对于以往过度依赖房地产的城市,普通的松绑已经掀不起太大水花,只能以更加出位、博眼球的方式煽起“热浪”。
眼下,房地产市场仍处于下行探底过程之中。短期来看,考虑到一些地方经济下行压力较大,房地产作为支柱性产业,亟须发挥“稳定器”作用。但在人口、城市化率、城市更新改造等中长期因素影响下,我国的房地产市场发展格局已经发生了变化。在新的房地产发展形势下,要稳定房地产投资增长,除了促进销售回暖之外,增加购房信心、改善房地产企业的融资环境是关键所在。
房子是给人住的。房地产市场的热度,与经济景气度、购房者信心息息相关。在宏观经济、就业形势持续承压的周期,老百姓会增加预防性储蓄,且担心断供问题,买房决策将会比以往更谨慎。过去几年,房地产企业债务爆雷、信用危机等事件,进一步削弱了部分购房者对期房的信心,加重观望情绪。
一般而言,在房地产开发商信用风险居于高位之时,购房者会担心自己购买的期房能否顺利交付。在面对房屋交付不了的风险时,购房者的购房意愿很难因为房贷利率降低而明显提高。换句话说,如果不能化解地产开发商的系统性信用风险,金融机构和购房者对开发商的信心不足,房地产行业就很难回归正常状态,反而可能在恶性循环中越陷越深。
市场需要政策呵护,但遏制虚火也是应有之策。几经沉浮,当下房地产市场发展环境并未彻底好转,背后仍潜藏着危机因素。与其煽虚火,无底线地推出奇葩促销政策,不如出台政策肃清投机性购房需求,出清“僵而不死”的问题房企,用实打实的政策助力房地产行业恢复元气、健康发展。
(原题:《激发楼市元气不能拱虚火》)
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