三亚凤凰岛陷入资不抵债,百亿投资的“东方迪拜”怎么了?

今日热点 2022-06-23 10:31 18

摘要:三中美对话现场完整版亚凤凰岛因重整一事,再陷舆论漩涡。中国交建6月13日晚间披露,其参股公司三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司(以下简称“凤凰岛国际邮轮港”),收...

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中国交建6月13日晚间披露,其参股公司三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司(以下简称“凤凰岛国际邮轮港”)收到三亚市中级人民法院《民事裁定书》号文,决定受理债权人三亚发展控股对凤凰岛国际邮轮港(本级公司)的重整申请,理由是凤凰岛国际邮轮港不能清偿到期债务,资不抵债。

凤凰岛是三亚从礁石上疏浚出来的人工岛,凤凰岛国际邮轮港是凤凰岛的主体公司。凤凰岛作为海南最著名的地标之一,从建设之初就有关注的人来过,但我不希望这个曾经美丽的岛屿陷入资不抵债、举步维艰的窘境。

截至2021年12月31日,凤凰岛国际邮轮港总资产约50.4亿元,总负债约186.05亿元。

“东方迪拜”

站在三亚湾的沙滩上,五座流线型的帆船建筑迎风而立。他们经常出现在与三亚有关的电视屏幕和宣传海报中。这是凤凰岛一期(又称“一岛”)的主体建筑,一直是三亚的标志性建筑。三亚凤凰岛。图/图虫创意

三亚岛。图/图Bug创意

凤凰岛一期占地36.5万平方米,二期(又称“两岛”)占地47.4万平方米。这两个阶段由整个海滩连接。这个项目最初的想法是一个国际客运码头,由三亚港务局建立。

1996年至1998年,该项目在水文、气象、环保等方面进行了充分论证,并得到海南省各级主管部门的认可。

之后,三亚港务局与司法部下属的中成集团合资成立了三亚中成国际客运有限公司(以下简称“中成国际”),并启动了项目建设。

然后经过20年的发展,凤凰岛几经沉浮,几经易手。

2002年,来自湖北的地产商曾宪云收购中成国际,成为凤凰岛的“岛主”,开启了地产进程。

公开资料显示,曾宪云与政府在三亚市签订的投资合同包括国际邮轮港、一个国际会议中心(七星级酒店)、五个国际养生度假区、商务别墅、国际游艇俱乐部、奥林匹克广场公园、海上热带风情街等七个投资项目,总投资超过50亿元。

自此,凤凰岛进入快速建设期。随着码头、跨海大桥等工程的逐步完工,岛上的国际邮轮港开始尝试停靠邮轮。

2006年,浙江国都控股成为中成国际最大的股东,并于次年将凤凰岛项目调整为旅游综合体,号称“东方迪拜”。凤凰岛的投资金额也扩大到100亿元。

但随着海南楼市热潮的逐渐消退,凤凰岛项目价格大幅下降,投资者减少导致成交量逐年下滑,导致资金回笼缓慢等问题,凤凰岛陷入困境。

2014年3月,中国交建出资49.62亿元收购三亚凤凰岛国际邮轮港45%股权。经过一系列操作,成为凤凰岛新的控制者。

“未来,凤凰岛将被打造成为亚洲的邮轮之都,成为集餐饮、娱乐、休闲、度假、购物为一体的顶级国际旅游度假岛。”中国交建官方微信号曾经这么说过。

多次接触凤凰岛相关负责人的知情人罗宇告诉《中国新闻周刊》,凤凰岛的几次易主及其复杂的债务关系都与融资不畅密切相关。凤凰岛并没有看上去那么美。曾宪云开发凤凰岛期间,两个合作社股东选择离开,造成了当时的建设

然而,擅长资本运作的浙江国都控股并没有让凤凰岛走出困境,而且尽管央企入股力度很大,但受到海南岛严重环境整治风暴打击的凤凰岛也未能如期腾飞。

环境风暴

据悉,自凤凰岛开始,海南开始大规模填海造岛。

为打造世界级旅游度假目的地,海南相继推出多项填海计划,海华岛、如意岛、葫芦岛岛等多个人工岛在地面上建成。

2017年8月10日至9月10日,中央第四环境保护督察组进驻海南省开展督察工作,由此打响海南岛“环保风暴”。

持续了几十年的海南填海造岛热潮戛然而止,彻底改变了凤凰岛的命运。

督察组向海南省反馈督察情况时提到,凤凰岛以国际客运港、邮轮港名义取得海域使用权,实际主要用于房地产、酒店开发。由于填海造岛导致水流变化,三亚湾西部海岸线被侵蚀,不得不花费巨资在三亚湾进行人工补沙,修复海滩。

2018年1月,海南省要求各市县对中央环保督察反馈意见中提到的一批违法人工岛项目实行“双暂停”(即暂停施工、暂停营业)。

到目前为止,这些曾经受欢迎的人工岛有些被勒令整改或暂停开发,有些则被要求拆除整个岛屿。

被督察组点名的凤凰岛也不能幸免。在实施“双暂停”的同时,还需要补偿3700多万元的生态补偿资金。

对于凤凰岛带来的生态和发展问题,三亚也是进退两难。

罗宇透露,政府,三亚市曾多次与中国交通建设集团公司和凤凰岛相关负责人就凤凰岛的处置和赔偿等事宜进行沟通,但未达成共识。

但由于凤凰岛问题整改进展缓慢,2020年,海南省生态环境保护督察整改工作领导小组办公室公开约谈了三亚市人民政府,政府,三亚的负责人当场表示,他完全接受采访中指出的问题。

2021年11月20日发布的《海南省落实中央生态环境保护督察整改情况》指出,确定“凤凰岛二期工程将全部拆除并恢复施工前原状,所有

拆除后,邮轮母港码头功能另行考虑”作为凤凰岛二期项目整改拆除技术方案。
但围绕凤凰岛引起的纷争和困扰,远不止这些。
跳水的房价
凤凰岛的房价,一直是舆论关注的焦点。
2010年对于凤凰岛而言是具有特殊意义的一年。当年的1月4日,国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,至此,海南国际旅游岛建设正式步入正轨。
那时市场资金对海南旅游投资充满想象空间,非理性投机热潮使得海南成为投资“新热土”,凤凰岛也借着这波楼市的东风扶摇直上。
相关数据显示,国际旅游岛获批后5天内,海南商品房销量就超过2008年全年总量,为171.12亿元。
与此同时,在获批一周后开盘的凤凰岛一期,均价涨到7万元/平方米,当天两栋楼700套房子全部被抢购一空。这个数据不但创下海南销售纪录,当时在全国也极为罕见。
而仅仅在半个月前,该盘的报价只有5万元/平方米。
之后,凤凰岛的房价曾一度飙升到16万元/平方米的“天价”,来自浙江、山西的炒房客蜂拥而至,凤凰岛“一房难求”。
但很快,这失控的房价迅速被海南出重拳抑制住。随着市场热度逐步消退,2013年凤凰岛房价降至约7万元/平方米。
不过当时绝对没有人想到,这并非谷底。在经历过几轮环保风暴之后,凤凰岛房价再遭重创,甚至一度跌到3.5万元/平方米,2010年期间高位入手的投资客们,被深度套牢。
深圳大学旅游发展研究中心研究员刘杰武告诉中国新闻周刊,过去的房价泡沫,主要是为未来和期望买单,而现在的低价,反映的是当下政策的不确定性。
不过,他认为在三亚,海景房依然属于稀缺资源,一旦有利好的政策出现,还是能慢慢回温,但对于能否再度回到高位,他并不乐观。
海南省房地产业协会执行秘书长王路也认为当下凤凰岛上房子并不具备太高投资价值。
在接受中国新闻周刊采访时,王路表示“小户型,大开间,并不适宜日常居住;岛上的房子多为40年产权式酒店,而当下海南的限购政策对这类房产并不友好;二期已经被拆除,三期遥遥无期,只剩下一期这孤零零几栋建筑,看不到发展前景。”
王路认为现在的价格已经跌破部分业主心理防线,大部分业主会选择暂时将其搁置,静候新机,“就算现在想要‘割肉离席’,也很难找到真正接盘的人”。
前途未卜
不管是王路、刘杰武还是罗宇,都认为凤凰岛只有进行重整,将债务剥离之后,才有机会轻装上阵,重新发展。
“将过去原有的债权债务通过法律途径做一次清理,来个了断。”王路认为这个项目后续没有太大开发空间,应该到此为止。
不过,凤凰岛的问题依然敏感,尤其是邮轮母港关乎三亚国际旅游消费中心建设。
在国务院印发的《“十四五”旅游业发展规划》中,提到加快海南国际旅游消费中心建设,同时也提出推动三亚建设国际邮轮母港。
发展邮轮母港不仅是凤凰岛的初期规划,也是中央对三亚的明确要求。
对于凤凰岛的后续发展潜力,刘杰武持谨慎态度。
他说,目前二期已被拆除,后续被规划为邮轮母港配套设施用地,一期仅剩下规划中还未建设的七星级酒店、商务别墅会所、海上热带风情街等变现能力弱,且是重投资、慢回报的商业物业。
“核心资产就剩下这些,怎么可能再有大的突破?”刘杰武说。
(原题:《房价跳水、资不抵债,三亚凤凰岛怎么了》)
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