20城探索实施“房票”安置政策,真的能够有效去库存吗?

今日热点 2022-06-23 10:31 20

摘要:在降低首付、放开限购限售的同时,“房票”安置政策重出江湖,多地出台相关政策以期拉动市场需求并加快推进房地产行业复苏。据今日热点不完全统计,今年以来已有至少20城...

在降低首付、放开限购限售的同时,秦洪看盘|热点衔接有序,A股市场震荡回稳“房票”安置政策再现,为刺激市场需求、加速房地产行业回暖,出台了诸多相关政策。据今日热点不完全统计,今年至少有20个城市探索实施了“房票”政策。

什么是“房票”投放?

这里所说的“房票”安置,通常是指在拆迁安置过程中,对现有住宅房屋进行货币补偿的一种补充。房票是对被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化后,被征收人购买房屋的结算凭证。也就是说,房票安置不是直接领取安置款,而是用房票买房,扣除房款。

以郑州为例,河南省郑州市政府办公厅6月20日发布《关于印发郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)的通知》,其中提到,房票配售是被征收人将规划的房屋转换为货币,以房票形式发放给被征收人,被征收人向房票配售涉及的房地产开发企业购买商品房(包括住宅和非住宅)的一种房屋配售方式。

根据政策,被征收人选择房票安置的,按照房屋征收与补偿有关规定计算安置补偿权益后,被征收人给予安置补偿权益8%的奖励,计入房票面值,作为房票安置的政策性奖励。同时,对被征收人以现金形式奖励3个月过渡费。

同时,被征收人使用房票购买的商品住房不纳入家庭限购范围。

可见,郑州并不是第一个推出“房票”安置的城市。据今日热点不完全统计,至少已有河南郑州、河南宜兴、河南开封、浙江南京、浙江张家港、浙江龙岗、海宁、浙江鄂州、丽水、浙江宁波、温岭、河南许昌、福建邵武、江阴、安徽界首、常熟、河南信阳、四川宜宾等20个城市探索实施了相关的”。

中国研究院指数分部市场研究总监陈文静指出,今年以来,城市政策优化力度不断提升,但目前政策效果仍不明显,仅部分热点城市市场情绪有所恢复。目前部分城市市场仍处于深度调整期,库存压力较大。为了降低房地产市场库存积压的风险和政府,的资金周转压力,政府一些地方重新推出了房票安置措施。

“房票”放置的作用是什么?

那么,“房票”放置的作用是什么呢?

探索“房票”配售被政府认为是刺激市场需求、加速房地产业复苏的一个主要途径。

以福建邵武为例,邵武住房和城乡建设局发布的《邵武市开启房票安置“四个益”》中提到,房票政策的一大亮点是刺激市场需求。该票进一步响应国家楼市去库存政策,可用于购买邵武市新建商品房或国有产权房。限不可转让,使用和奖励期限为2年,以加快邵武商品房去库存周期,实现棚户区改造与房地产市场联动,不影响刚需购房家庭原购房计划。同时,房票安置有效减轻了征地拆迁补偿的资金压力,也可以使安置方式灵活,惠及群众。

根据公布,邵武市的数据,今年5月以来,邵武市已完成征地拆迁5.69万平方米,其中房票安置3.63万平方米,占总数的64%。预计征地拆迁面积为58万平方米

江阴市住房和城乡建设局发布的《江阴市国有土地盛爱颐上住宅房屋征收房票安置实施办法(试行)(送审稿)》信息说明中提到,目前江阴房地产行业形势比较严峻,房地产行业的发展直接关系到很多相关行业的发展。如何促进房地产业走出困境,已成为当前亟待解决的重要问题。近期周边部分城市陆续出台房票安置政策,加速房地产行业回暖。为了加快江阴房地产业的健康发展,市住建局参考周边城市的做法,结合实际情况,制定了《江阴市国有土地上住宅房屋征收房票安置实施办法(试行)》(送审稿)。

根据江阴市今年5月16日发布的《江阴市国有土地上住宅房屋征收房票安置实施办法(试行)(征求意见稿)》,房间面值包括:政府货币补偿房票和优惠房票。折扣房票=购买面积土地收储中心与房地产企业协商的折扣底价5%。

龙岗城乡一体化建设中心发布的《龙港市房屋征收补偿房票安置实施办法(试行)》号政策解读中称,制定该政策的目的是丰富安置补偿方式,提供市场化住房,满足群众多样化安置需求,改善人居环境;二是加快拆迁安置,缩短群众周转过渡期,节省政府;过渡费用三是促进房地产市场平稳健康发展。

目前,一些城市正在准备“房票”安置政策。据开封市住房和城乡建设局官网消息,6月20日,开封市房屋征收办公室组织召开《开封市国有土地房屋征收房票安置实施办法》(征求意见稿)座谈会,会上开封市房屋征收办公室主任马卫东对郑州市出台的房票政策进行了解读,并要求开封市房屋征收办公室相关人员对会上提出的问题进行总结,待条件成熟后继续完善政策并在公布实施。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈晓提到,面对房地产行业下行压力和疫情反复的背景,楼市已经被堵,尤其是部分二线和三四线城市库存压力较大。房票用于安置,房票只能用于购买房产,体现了去库存的决心,可以达到一举两得的效果。一方面可以完成未安置群体的妥善安置,保证居民的合法权益;另一方面,对提振市场信心、加快去城市化进程起到积极作用。对于开发商来说,政策在推动产品去商业化的同时,也对房产的安置提出了要求,比如现房或者主体完工,这是对开发商资金能力的考验。对于拆迁户来说,

而言,多了一种安置方式的选择,合法权益得到有效保证,对于整个房地产市场来说,一定程度上能助力盘活房地产市场,对于去化压力大的城市达到去库存的成效,但是整体来看,房票的市场接受度和效应如何仍待考察。
“房票”真的能有效去库存吗?
从目前探索实施相关“房票”安置政策的城市来看,部分城市已实现“房票”换购商品房。
张家港市政府官网显示,6月18日,凤凰镇在张家港市率先实施房票政策,允许动迁户将安置房结算成一定面额后,通过房票的形式在凤凰镇相关楼盘自行选购商品住宅。当日,家住凤凰镇杨家桥村的张先生和家人一起,来到该镇定向房票安置办公室,领到了全市首张房票。“我用一套大户和中户安置房在凤语江南换购了一套商品房。”
凤凰镇建设管理局房屋征收条线工作人员介绍,“本次房票发放将持续一个月,首批暂定300张,有效期为3个月,房源为凤语江南和一方桃源里两个商业小区。如果动迁户未购买商品住宅,有效期满后,房票失效,仍按原动迁安置方式安置。”
另以四川宜宾为例,今年1月,宜宾市政府办公室印发了《关于建立房票安置制度丰富征地征收住房安置补偿方式的通知》,房票安置制度首先在三江新区试点。
据《宜宾日报》报道,今年6月2日,20户三江新区待安置群众领到房票,标志着房票安置制度率先在三江新区试点实施。据三江新区有关负责人介绍到,此次首期房票颁发,推出了两个商住小区1492套14种户型的房源,待安置群众可结合自身情况详细咨询。
可以看到的是,“房票”安置并非此轮楼市调控下的产物。
以具有代表性的内蒙古鄂尔多斯为例,由于鄂尔多斯市库存巨大,从2011年起,政府已经不批新建,专心致志去库存。鄂尔多斯市东胜区为了去库存,于2016年初就推出“房票”制度。当时“房票”的官方称谓是“鄂尔多斯市东胜区房屋兑换凭证”,并有1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米7种面值。
那么“房票”安置对去库存真的有效吗?在业内人士看来,房票模式在短期内可缓解房地产稳增长及去库存的压力。
据《经济日报》报道,截至2016年1月,鄂尔多斯东胜区建成、在建但未售住宅面积608万平方米、3.39万套。与此同时,还有未改造的棚户区18414户,建筑面积289万平方米,7万多棚户居民生活在基础设施破损、安全隐患严重的“孤岛”。但截至当年5月底,东胜区已消化住宅存量13566套、184万平方米,占住宅库存套数的40%、总面积的30%。
广东省规划住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,2015年开启棚改、去库存以后,鄂尔多斯楼市逐步回归正轨。过去10年间,鄂尔多斯停止供地,拉长时间消化烂尾楼(如棚改换房票),为曾经的大量供应买单。一直到2019年,鄂尔多斯的房价才回到10年前的水平,而楼市交易量在2020年才回到历史最高峰。
李宇嘉表示,总的来说,从棚改货币化安置到房票安置,是政策的优化调整,有利于去库存,有利于降低棚改成本。同时,目前楼市进入新时代,被拆迁人的需求差异比较大,包括选择居住的区域、房源品质、户型、开发商品牌等,房票模式下,可以满足被拆迁人差异化的需求。
“目前房票制度的创新化仍处于探索阶段,但是不可否认的是房票制度对于盘活市场和加速去化是有着积极意义的,未来或许能在库存压力大的二三线城市逐步推广实施。”陈霄说道。
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