「南京港002040」管理红利时代,探索之下,领路前行

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摘要

1.事件公司发布2020年年度报告。报告期内,公司实现营业收入4191.12亿元,同比增长13.92%;公司实现归属于上市公司股东的净利润415.16亿元,同比增长6.8%,扣非后归属上市公司股东的净

「南京港002040」管理红利时代,探索之下,领路前行

1.事件

该公司发布了2020年年度报告。报告期内,公司实现营业收入4191.12亿元,同比增长13.92%;公司归属于上市公司股东的净利润为415.16亿元,同比增长6.8%。扣除后,股东上市公司实现净利润402.38亿元,同比增长5.02%;该公司每股基本收益为3.62元,同比增长4.52%。

2.我们的分析和判断

(1)毛利率短期处于下行通道,长期有望触底

2020年,公司实现营业收入4191.12亿元,同比增长13.92%;上市公司股东实现净利润415.16亿元,同比增长6.8%。房地产及相关业务的毛利率为22.6%,2019年-为4.6%。作为公司重点业务布局区域的一二线城市的限价政策,以及高地价项目进入结算期,对公司盈利能力的影响更大。由于上述因素短期内无法快速消化,预计未来两年毛利率仍处于下行通道。在“三条红线”和“两个集中”的政策控制下,地价的非理性上涨有望得到控制。结合公司深厚的内部管理技能,结算利润率有望长期见底(或2023年拐点。2020年,公司股息率将回归35%,长线的投资价值将凸显。

(2)稳定的销售增长、丰富的可设定资源和完成高峰的到来,帮助业绩释放

2020年,公司实现销售面积4667.5万平方米,同比增长13.5%,实现销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%。公司在大基数下依然实现了两位数的销售增长;平均售价15100元/平米,比19年下降了200元/平米,总体保持稳定。公司房地产开发业务结算面积2889.4万平方米,同比增长17.4%,结算收入3774.2亿元,同比增长13.0%,平均结算价格13100元/平方米,比19年下降05万元/平方米。

该公司在收购土地时更加谨慎。2020年新增土地规划总建筑面积3366.5万平方米,征地销售比例72%,与-19年18%,-19年6%相比,为61%。新的建设速度放缓,竣工增加。2020年,公司新建筑面积约为3960.4万平方米,比年初计划的135.6%的下降,高出6.6%。2021年,公司现有项目计划开工新建筑面积3148.4万平方米,比20年实际竣工高20.5%。下降;建成区面积约3381.7万平方米,同比增长12.4%,完成年初规划的101.9%。2021年规划竣工面积3587.5%,较19年实际竣工面积增长6.1%,公司迎来结算高峰。公司有大规模的优秀资源出售。截至报告期末,公司销售的未完成资源合同金额为6981.5亿元,同比增长14.6%。随着完成高峰的到来,公司未来的业绩有了保障。

(3)财务稳定,预计一季度降为“绿档”房企

关于“三条红线”指标,公司剔除预收账款后的资产负债率为71.7%,同比下降4.8%,净负债率为18.1%,同比下降15.8%,连续20年低于40%,现金负债率为2.4。目前公司是“黄级”房企,预计今年一季度降为“绿级”。公司经营现金流为531.9亿元,连续12年为正,体现了公司卓越的资本管理能力。在目前的行业背景下,它也有实力和能力面对未来的变化。

(4)非发展业务房委会

万武云的定位已经升级为“空间技术服务商”,无论是管理规模还是业务范围都处于领先地位。2020年全口径营收182.04亿元,同比增长27.36%,五年复合增长率34%。其中,住宅物业服务、商业物业及设施服务、智慧城市服务、社区生活服务和万物增长收入分别为100.52亿元、53.14亿元、9.91亿元、9.85亿元和8.62亿元。截至报告期末,万无云管理面积为5.66亿平方米。长期租赁公寓经营收入25.4亿元,同比增长72.33%。公司集中公寓规模达到全国第一,经营长期租赁公寓18.44万套,共开业14.24万套。开放项目整体入住率超过95%。商业(含非并表项目)业务收入63.22亿元,同比增长4.33%,开业项目整体入住率87.4%,其中稳定发展期(开业3年以上)商业项目入住率92.0%。公司累计营业面积989.8万平方米,2020年新开营业面积128.9万平方米。经过五年的发展,公司的物流仓储服务平台“万伟物流”已经发展成为中国最大的冷链物流综合服务提供商。2020年,其收入(包括非合并项目)达到18.7亿元,同比增长37%。其中,高标准图书馆营业收入12.9亿元,同比增长29%;冷库营业收入5.8亿元,同比增长60%。公司各类非住宅业务稳步发展,物业管理业务处于行业领先地位。经过多年的发展,长期出租公寓,经营管理和物流仓储已经达到较大规模,各项业务协调发展,形成了合力。未来随着各种非住宅业务的陆续上市,公司整体估值会有所提高。

3.投资建议

在行业从“金融红利”时代进入“管理红利”时代的背景下,公司经过多年沉淀的经营管理能力显得尤为珍贵。公司有明确的发展道路和未来实施计划,并在实现终极管理的道路上不断前进。2020年,公司在销售基数大的情况下,依然实现了两位数的增长。丰富的优秀资源售出和竣工高峰的到来保证了未来两年的业绩。公司有望在今年一季度缩减为“绿色级”房企,一批非住宅业务也进入收获期,凸显平台价值。我们预计公司2021年-2022年的净利润分别为442.64亿元和474.00亿元,相应的每股收益分别为3.81元和4.08元

/股,以3月31日的收盘价30.0元计算,对应的市盈率分别为7.9倍、7.4倍。我们看好公司长期的表现,维持“推荐”评级。
  4.风险提示
  行业销售超预期下滑、公司拿地节奏低于预期、新业务发展低于预期的风险。
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