「新三板」开发行稳致远,“第二曲线”蓄势待发

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事件描述2020年公司实现营收4191亿(+13.9%),归母净利415亿(+6.8%),扣非后归母净利402亿(+5.0%),摊薄ROE18.5%(-2.2pct),派息率35.0%,对应股息率4.

「新三板」开发行稳致远,“第二曲线”蓄势待发

事件描述

2020年,公司实现营收4191亿元(13.9%),归属于母公司的净利润415亿元(6.8%),归属于母公司的净利润402亿元(5.0%),稀释净资产收益率18.5%-2.2厘),派息利率35.0%,股息收益率4.2%。

事件注释

业绩稳步增长符合预期,投资收益贡献巨大。2020年,公司税金及附加比率及期间费用占比分别下降2.4%、0.9%至6.5%和6.4%,投资收益增长171.1%至135.1亿元(合资企业投资收益增长156.9%至97.4亿元)。 但归属于母公司的净利润增长率(6.8%)仍低于收入增长率(13.9%),主要原因是综合业务毛利率下降7.0%至29.2%(开发业务毛利率下降7.2%至29.4%),资产和信用减值损失22.1亿元(2019年亏损18.7亿元)。

预计2021年销售增速仍将保持高位,业绩前景稳定。2020年销售额7041.5亿元(11.6%)。2021年新销量有望两位数增长,销量仍可能保持较高的增速。2020年征地金额2259亿-2.8%,征地面积3366.5万平方米-9.4%,底价6710元/平方米(7.3%),征地面积/销售面积=72.1%-18.3厘,可售期2至3年2020年新建3960.4万平方米-6.6%,2021年规划3148.4万平方米(规划7.8%);2020年完成3381.7万立方米(12.4%),2021年完成3587.5万立方米(6.1%)。平均结算价格预计稳定,投资收益和税费占比依然贡献较大。估计性能还能保持稳定增长。

“第二条曲线”准备好了。2020年,公司“商业物流长期租金”将达到107.3亿(20.6%),如果考虑物业,将达到289.4亿(24.8%),稳定现金流业务将继续增长。2020年底,“万物云”管理面积5.7亿平方米(2019年为4.5亿平方米),47%来自第三方,全面营收182亿(27%)。住宅、商业及设施服务、城市服务、社区生活、万物增长收入占比55.2%、29.2%、5.4%、5.4 2020年商业面积1425.2万立方米(开业989.8万立方米),全面积租金63.2亿(4%)。截至2020年底,现有物流地产项目148个,出租物业1148万平方米(高标准仓库1062冷库86个),开业建筑700万平方米(高标准仓库666冷库34个),租金18.7亿(37%)。截至2020年底,管理了184,000套长期租赁公寓,共开放了142,000套公寓,收入25.4亿英镑(72%)。

杠杆率仍然较低,预计将在2020年第一季度回到绿色档。2020年,计息负债2585.3亿元(0.3%),空头占32.1%-4.3%),净负债率18.09%-15.8%),现金空头比率(不含预售监管资金)=1.8X,不含预收账款的资产负债率70.4%。在Q1 2020,它将回到绿色的位置。

投资建议:发展平稳,影响深远,“第二条曲线”准备走。万科开发业务的竞争力还是比较先进的,第二条曲线的价值也在逐渐显现。预计2021年和2023年归属于-的净利润为44.9/49.2/541亿,增长率为8.2%/9.6%/9.9%,市盈率为7.8/7.1/6.5倍,保持“买入”评级。

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